8月地市量價(jià)齊跌，溢價(jià)率降至年內(nèi)低位

發(fā)布時(shí)間：2019/9/16 17:59:26    瀏覽次數(shù)：52532    來源： 克而瑞 cjjt-fdc

2019年8月，土地市場整體呈現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢，受一二線高價(jià)地塊成交占比減少的影響，樓板價(jià)再度下滑、并且降幅不斷擴(kuò)大；市場熱度方面，由于融資環(huán)境再度收緊，加之銷售回款又開始放緩，市場整體預(yù)期不高，企業(yè)拿地積極性不高，溢價(jià)率指標(biāo)連續(xù)第四個(gè)月下滑，降至年內(nèi)低位，流拍率指標(biāo)也持續(xù)上升，土地市場降溫態(tài)勢加劇。

政策調(diào)控方面，土地市場運(yùn)營秩序迎來重大發(fā)展，月內(nèi)土地管理法修正案在人大常委會獲得審議通過，其中農(nóng)村宅基地自愿退出、在法規(guī)上正式放開集體用地入市等相關(guān)條例引起了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。地方層面也在進(jìn)一步查缺補(bǔ)漏，如合肥出臺新規(guī)，要求根據(jù)地塊周邊房價(jià)確定土地起拍價(jià)和最高限價(jià)；而深圳則出臺了針對已批未建土地的專項(xiàng)行動方案，要求加強(qiáng)土地批后監(jiān)管。

市場表現(xiàn)方面，8月土地成交量同環(huán)比均大幅下滑。全國336城土地成交建筑面積1.7億平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅更甚達(dá)36%。但由于本月土地供應(yīng)明顯回升，預(yù)計(jì)9月份成交總量將低位小幅回升。溢價(jià)率方面，繼4月份達(dá)到峰值之后已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑，目前溢價(jià)率僅有10%，環(huán)比上月下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)橐欢€城市本月出讓優(yōu)質(zhì)地塊減少，再加之融資環(huán)境收緊的影響，資金壓力再度升級，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。流拍率方面也在持續(xù)上升，8月份整體流拍率漲至15%，且重點(diǎn)城市流拍現(xiàn)象也明顯增多，如月內(nèi)南京、重慶、天津等熱門城市均有多幅土地流拍。

各能級城市方面，一線城市本月成交面積大幅下滑，8月成交建面221萬平方米，同環(huán)比分別下降9%和43%，價(jià)格方面明顯不及上月，主要是地塊多是遠(yuǎn)郊或保障性地塊所致。二線城市成交建筑面積僅為4042萬平方米，環(huán)比減少3成以上；并且本月僅有6城土地成交量超過200萬平方米，依然以長沙、成都、西安、昆明、鄭州等中西部城市為主。受整體市場降溫的影響，三四線城市本月成交體量繼續(xù)收縮，總成交建筑面積為12696萬平方米，環(huán)比下降5%，和去年同期相比更是大幅下跌4成，長三角城市仍是成交主力，成交量超100萬平方米的城市基本均來自此區(qū)域。

8月份，各能級城市土地市場走勢保持基本一致，成交量價(jià)均有所下調(diào)。就具體降幅來看，無論是成交建面還是成交均價(jià)，一二線降幅均高于三四線；市場熱度方面，各能級也保持一致，溢價(jià)率均連續(xù)下滑、降至年內(nèi)低位。展望未來，鑒于整體溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到10%的歷史低位，預(yù)計(jì)未來進(jìn)一步下滑的空間不大，大概率會持續(xù)低位運(yùn)行。此外本月政策面也繼續(xù)從緊，如《土地管理法》允許集體用地入市，但規(guī)定只可建設(shè)非銷售型住宅；月底合肥發(fā)布新規(guī)，根據(jù)房價(jià)定地價(jià)，種種舉措均表明未來地市仍然圍繞“穩(wěn)定”二字運(yùn)行，9月乃至四季度土地市場將趨于平穩(wěn)。